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Art et culture

Maisons traditionnelles de Beyrouth : destruction mode d’emploi

BEYROUTH | iloubnan.info - Le 10 mai 2010 à 18h21
 Maisons traditionnelles de Beyrouth
Photo: Maude Girard
Beyrouth change. Inexorablement. Les unes après les autres, les maisons traditionnelles de la ville disparaissent et sont remplacées par des tours de 15-20 étages. Rien ne semble pouvoir arrêter cette “destruction massive et systématique” selon les termes de Rachid Jalkh, adjoint au maire de Beyrouth. Destruction du studio Baalbeck, élimination de la maison de Fayrouz… Retour sur ce qui régit cette tendance à tout casser, qui paraît s’intensifier ces derniers temps. A moins, peut-être, qu’on y soit simplement plus sensible qu’avant.
Le spectacle est courant pour le promeneur à Beyrouth. Dans les différents quartiers de la ville, des maisons traditionnelles sont abandonnées. Au bout d’un temps plus ou moins long, elles sont désossées et dépouillées de tout ce qui a de la valeur et peut se vendre : dalles et carrelages, rambardes d’escaliers… Puis elles sont rasées. A leur place : des chantiers, d’où surgissent des tours de 15 à 20 étages. 

La famille de Jihad Zeaiter habitait dans l’une de ses maisons traditionnelles à Basta depuis plus de 100 ans. “Les parents de ma grand-mère ont commencé à la louer. Ces derniers temps, c’était mon oncle. On ne connaît pas le propriétaire. Le loyer de 400$ par an était versé à un notaire qui le transférait aux héritiers. Un jour, on nous a offert 80 000 $ pour quitter l’appartement. On n’a pas refusé. Mon oncle habite maintenant dans un grand immeuble moderne à Hazmieh. La maison va être détruite et être remplacée par une tour. C’est ce qui est déjà arrivé aux anciennes maisons situées en face.” 

Pourtant un recensement et une classification sont censés protéger ces anciennes maisons, ou en tout cas certaines d’entre elles. Des listes ont été élaborées pour tenter de stopper l'hémorragie en protégeant les bâtiments dont on considère qu’ils doivent à tout prix être préservés. Mais ces listes connaissent un drôle de destin. Elles ont tendance à devenir de plus en plus courtes, élaguées selon des critères qui parfois nous échappent.

Nous avons visité l'une de ces maisons. Une fois que les habitants ont quitté les lieux, on a l'impression d'assister à un dépeçage. 

Voir la vidéo :



Histoires d’une liste "peau de chagrin"


En 1995, le ministre de la Culture de l’époque avait demandé aux architectes urbanistes de l'APSAD (Association pour la Protection des Sites et. Anciennes Demeures) de faire un inventaire du patrimoine architectural de Beyrouth à préserver. "1016 bâtiments furent hâtivement mis sous inventaire de façon à les soustraire à des destructions imminentes," rapporte un document de l'association.

Mais de fil en aiguille, le nombre de maisons classées au départ sur cette liste s'est réduit comme peau de chagrin. Le dossier génère de fortes réactions et le Premier ministre d’alors, Rafic Hariri, forme un comité destiné à réévaluer les bâtiments en question. Un nouveau rapport est alors demandé à l'APSAD en1997, qui ne propose plus que 520 bâtiments à préserver dans quatre secteurs. L’objectif était de « conserver des ensembles architecturaux, et pas des maisons isolées. »

78 bâtiments seront retirés de sa liste. En février 1998, le cabinet de Hariri ignore la décision du conseil d'urbanisme ainsi que l'étude de l'APSAD. Il  remet finalement au Conseil de développement et de reconstruction (CDR) le dossier complet,  afin de réévaluer les bâtiments qui demeurent sur la liste. 459 d’entre eux ont été examinés sur 469.

En avril 1998, le CDR confie à un cabinet de conseil la tâche d'établir une nouvelle étude, menée sur plus de deux mois. En juillet 1998, 259 bâtiments sont classés selon leur importance et leur état en suivant un barème, de A à E : la classe A regroupe les bâtiments en très bon état qu'il faut absolument conserver et la classe E désigne les moins importants. Résultat, plus que 209 édifices dans les classes A, B et C, les autres étant jugés mal conservés, peu importants, et pouvant être détruits. Aujourd'hui, sur les 1016 bâtiments recensés par l'APSAD en 1995 comme devant être conservés, seulement 200 environ existent encore, selon Rachid Jalkh, adjoint au maire de Beyrouth.  Raya Daou , présidente de l'APSAD, estime quant à elle leur nombre à « seulement une dizaine ».

Parcours d’une maison vers la destruction


Pour Rachid Jalkh, protéger ces anciennes demeures est plus facile à dire qu’à faire. La municipalité avoue son impuissance sur la question et renvoie la balle aux ministères. "Nous n'avons pas les prérogatives pour empêcher les destructions de maisons traditionnelles. Le seul moyen de le faire, c'est d'exproprier le propriétaire en déclarant que le bâtiment est d'utilité publique, et de le transformer en bibliothèque, en centre de recherche etc. Seul le tribunal d'expropriation, qui dépend du ministère de la justice peut le décider. De plus, nous respectons la liberté du propriétaire, seul maître de la destinée de sa maison." Quand on lui fait remarquer que les permis de construire et de démolir sont délivrés par la municipalité, l'adjoint au président de la municipalité explique qu’"On ne peut refuser d'accorder un permis de construire à un promoteur sur le seul motif de préservation du patrimoine."

Pourtant, il existe un plan directeur de la ville, dans lesquelles des zones historiques sont protégées. Et dans ces zones protégées, la seule autorité compétente pour délivrer des permis de construire est la Direction générale de l’urbanisme (DGU). Mais avec les listes qui se reduisent comme peau de chagrin, «la plupart des vieilles demeures ne sont pas classées, et c’est la municipalité de Beyrouth qui décide de leur destruction” explique Ninette Fadel, architecte urbaniste a la DGU. Aucune loi ne protège les anciennes demeures de Beyrouth. Seul un texte de 1933 datant du mandat français protège les bâtiments construits avant 1700. 

Pour Naji Raji, architecte d'intérieur qui se bat contre la destruction du patrimoine architectural libanais : "Il existe deux moyens pour rendre possible la démolition d'un bâtiment classé. Première solution : le propriétaire a des amis influents et fait en sorte que le bâtiment soit déclassé par le ministère de la Culture en catégorie D ou E, autorisant ainsi la démolition. » L'APSAD recense plus d'une vingtaine de maisons, qui sont passées de A, très bon état, à D ou E, délabrées. « L'ancien ministre de la Culture Mohamed Youssef Beydoun a ainsi, pour des raisons inconnues, libéré du classement B une splendide maison située à Zokat el Blat. Le bâtiment fut complètement détruit malgré les pressions exercées par l'ex ambassadeur d'Allemagne ainsi que l'Institut d'Orient en vue de préserver ce bâtiment, " explique-t-on à l'APSAD. 

« Deuxième solution pour le propriétaire », poursuit Naji Raji: expulser les locataires quand il y en a, et attendre que le bâtiment se délabre par lui-même. C'est ce que fait mon ancien propriétaire. La maison est maintenant vide. Plus personne ne l'entretient. Alors qu'elle est en excellent état. En attendant le délabrement, le propriétaire espère que les prix des terrains continueront à monter ».

Pourquoi vouloir vendre sa maison ?


De nombreux propriétaires ont cruellement besoin d’argent, ne peuvent plus entretenir leur bâtisse, et acceptent les offres alléchantes que leur font les promoteurs. C'est le cas de cette famille, à Jeitawi, qui vient de vendre la maison familiale plus de 1,5 millions de dollars, soit 7000 $ le mètre carré. « C'est une somme qu'on ne peut pas refuser », explique-t-ils. Ils le savent, la maison, construite de plain pied, va être détruite, ainsi que les arbres qui la bordent. La maison d'à côté vient, elle aussi, d'être vendue. Celle d'en face a déjà subi le même sort et un immeuble de 8 étages s'élève à sa place. Et c'est tout un environnement qui disparaît. Même Raya Daou, qui habite une magnifique demeure entourée d'un rare jardin le concède "On me fait des offres mirobolantes tous les jours pour acheter ma maison. J'ai toujours refusé. Mais ça demande énormément d'entretien. Si mes enfants considèrent que le combat est trop difficile, je comprendrai." 

Finalement, tout est fait pour pousser le propriétaire à vendre sa demeure à des promoteurs immobiliers. Constantin Karam, secrétaire de l'association des Ayants droit du centre-ville de Beyrouth, explique qu’une loi est passée en 2004 (sous le gouvernement Hariri), qui permet une majoration de 15 à 20 % de la surface d'exploitation des terrains. Plus simplement, un promoteur qui achète un terrain sur lequel se trouve un bâtiment peut construire sur le dit terrain un bâtiment dont la surface est 15 à 20% supérieure à celle de l'ancien. « Je suis toujours surpris de voir émerger des tours d'une dizaine d'étages, d’une surface plus large que la demeure de deux étages qui l’a précédée », s'interroge Constantin Karam. 

L’afflux des capitaux du Golfe contribue à l'inflation des valeurs foncières, laquelle pousse beaucoup de Libanais à vendre leur propriété. « Les hommes d’affaires du Golfes viennent ici pour investir et faire des bénéfices sur le court terme. Ils n'accordent aucune valeur à notre patrimoine, mais nous non plus, qui de toute façon n’est pas le leur et qui ne peut être rentable que sur le moyen ou long terme, si on l’exploite dans des projets culturels par exemple ». (A noter tout de même qu’on voit certaines maisons traditionnelles être transformées en restaurant et en hôtels, ce qui leur donne une rentabilité plus rapidement que si elles étaient par exemple transformées en musée). D'après une loi de 1964, les étrangers n'ont pas le droit d'acheter plus de 3000 m2 par personne au Liban. Mais "Il existe des possibilités pour contourner cette interdiction. Soit on achète avec un prête-nom libanais qui signe tous les papiers, soit on cherche à obtenir une permission exceptionnelle du Conseil des ministres », explique Constantin Karam.

Tout ce système a de toute façon été favorisé, selon Constantin Karam, par le fait que « les Libanais en tant qu’individus n'ont pas la culture, plutôt européenne, de conservation du patrimoine. Ce n'est que dernièrement qu'ils ont commencé à se rendre compte de l'importance de ces anciens bâtiments, et de la nécessité de les défendre. » On voit aujourd’hui régulièrement des groupes se constituer sur le réseau social Facebook, où les internautes expriment leur désarroi devant la démolition du patrimoine libanais.

Une combinaison de facteurs qui poussent à vendre… et à détruire


Pour Constantin Karam, secrétaire de l'association des Ayants droit du centre-ville de Beyrouth, plusieurs facteurs ont permis cette démolition systématique en incitant le propriétaire à vendre. Le premier, c'est un changement de règlement radical instauré par Rafic Hariri. « Pendant la guerre, l'activité de construction immobilière s’est arrêtée, ce qui instituait de fait une sorte de ‘moratoire’ sur les destructions. Mais avec sa société Solidere, Rafic Hariri, alors premier ministre, a brûlé cette chance de préserver les bâtiments. L'entreprise privée qu'il a créée pour reconstruire le centre ville a changé les règles. 80 % du centre-ville a été démoli alors que de nombreux quartiers, comme Wadi Abou Jmil, Ghalghoul, Zokat al Blat... étaient encore en bon état. Beyrouth devait désormais être constituée de bâtiments modernes, les maisons et immeubles anciens devant être des exceptions » affirme Constantin Karam, qui considère que « Ce qui s'est passe au centre-ville a servi de modèle et s'est propagé dans le reste de la ville. »

En décembre 1991, les 300 000 habitants du centre ville (150 hectares) ont été expropriés. Ils y vivaient, y travaillaient. Comme dédommagements, ils ont reçu des actions de Solidere, a raison de 1500 $ le m2, a partager entre les différents propriétaires situés aux étages. L'action valait 10 $ à l'époque. Elle en vaut 22 aujourd'hui. Les ayant-droits du centre-ville possédaient souvent des propriétés traditionnelles dans les autres quartiers de Beyrouth. Touchés de plein fouet par une expropriation injuste, ils ont parfois été forcés de vendre également ces biens-là pour faire face à leur appauvrissement. Cela aussi a favorisé la démolition de plusieurs maisons anciennes" affirme Constantin Karam.

Un autre facteur ayant contribué à cette vague de démolition est la loi injuste des loyers, " continue Constantin Karam. Cette loi, qui date de 1940, interdit aux propriétaires d'augmenter le loyer des locataires, et de les obliger à partir. Ainsi, certains locataires, comme Malik Zeaiter, l'oncle de Jihad, payaient encore il y a peu un loyer dérisoire, 400 $ par an pour une superficie de plusieurs centaines de mètres carrés et ce pour une période indéterminée. Les loyers n'étant pas revalorisés suivant l'inflation, le seul moyen pour les propriétaires de récupérer leurs biens étaient de vendre leur maison. Les grands financiers qui achètent ont le droit d'évacuer les locataires s'ils détruisent le bâtiment.

Des projets de loi… qui doivent encore être examinés

L’APSAD propose des projets de loi au Parlement avec des solutions pratiques et légales pour compenser les propriétaires “ sans dépense considérable de l’Etat, étant donné que celui-ci ne possède apparemment pas les moyens financiers pour exproprier les bâtiments patrimoniaux.” “Nos poches sont vides “nous assène-t-on dans tous les ministères ». A l’étranger, les bâtiments à classer ne font pas l’objet d’expropriation par l’Etat ; les propriétaires, en échange de certaines servitudes, sont dédommagés par l’abolition de taxes. C’est ce qu’avait proposé Amine El Bizri, architecte et ancien ministre en 1999 dans une loi contenant les dispositions suivantes:
  • Abrogation de la Taxe de succession
  • Diminution des impôts sur le revenu pour le propriétaire qui préserve son bâtiment,
  • Instauration d’une taxe prélevée sur les bâtiments ayant vue sur les espaces classés, et remise aux propriétaires,
  • Instauration d’une taxe prélevée sur tous les permis de construire à Beyrouth pour subventionner les aires classées.
Le projet de loi a été retravaillé pour être soumis aux commissions parlementaires. Raya Daou affirme avoir des soutiens au Parlement qui essaieront de faire passer la loi. En attendant l’association mène des campagnes de sensibilisation dans les écoles.

Il y a trois semaines, le ministre de la Culture aurait aussi fait pression pour que Conseil des ministres décide de geler la destruction des maisons traditionnelles, d’après Rachid Jalkh, de la municipalité de Beyrouth.

Reste à voir ce que ces différentes initiatives donneront sur le terrain, dans les rues de la capitale.
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#Patrimoine, #Maisons_traditionnelles
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